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赤水市北门—西门文旅一体化打造项目建议书

来源: 发布日期:2019-05-21 09:46:20 浏览次数: 文章字号:

信息分类 建设情况 发文日期 2019-05-21 00:00:00 公开日期
文件编号 公开时限 长期公开 文件有效性
发布机构 市投资促进局 公开形式 网站
公开方式 主动公开 公开范围 面向社会
公开程序 部门编制,经办公室审核后公开

1、项目总论

1项目名称

赤水市北门—西门文旅一体化打造项目

2建设地点

贵州省遵义市赤水市河滨中路市中办北门城门—西门城门一带

3)建设内容

项目位于赤水市河滨中路沿线,北门—西门两城门间直线距离约1200米,北门—西门文旅一体化打造项目周边集中了陡河、休闲步道、古城墙、北门至西门商业风情街等重要城市文化、景观和空间要素,包括餐饮区、休闲区、购物区等。其中:1.西门用地面积为5311.15㎡,总建筑面积为11974.09㎡,地上计容面积为6724.03㎡,地下车库面积为2985.14㎡,地下商业面积为2277.14㎡。2.北门占地面积约8800㎡,建筑面积约10442㎡,3.候公馆占地面积约8800㎡,建筑面积约11286㎡。

项目采取全面委托经营方式。

4主要经济指标

 

指标

数值

游客人数

1800人次

总投资

16500

年经营收入

5600万元

净利润

1600万元

资金回报率

10.3%

投资回收期

10

 

2、赤水市市中及赤水古城墙简介

赤水市中街道办事处,辖区面积3.29平方公里,与四川省合江县九支镇一桥相连,隔水相望。与我市文华、金华两个街道连为一体,不仅是赤水市委、市政府机关所在地,还是黔北经济文化较发达的新兴旅游城市。赤水市中街道办事处辖8个社区,常住人口7384人,流动人口23145人。2019年市中街道全年财源建设目标任务数为10625万元; 500万元以上固定资产投资全年目标任务数为171000万元;招商引资签约资金全年目标任务数为330000万元,到位资金全年目标任务数为280000万元;5000万元以上项目入库目标数为1个(第二季度);工业增加值全年目标任务数为3000万元;第三产业入规入统企业全年目标任务数为10家。

赤水古城墙,有着悠久的历史,位于赤水市市中,隔河与四川省泸州市合江县九支镇相望。明万历二十九年(1601年),治所由复兴迁至留元坝(今赤水市市中),并构筑城垣。赤水古城墙已经有400多年历史,保存完好,工艺精湛,历史文化积淀丰富,这里自古就是黔北川南重要古城,也是重要物资集散地及川盐入黔的重要驿站。1999年12月21日,赤水古城墙被贵州省人民政府公布为保护单位。近年来,赤水市中街道立足城区资源,推动城市三产集聚发展,实施棚改工程,加快旧城改造步伐,全力打造老城高品质商住区、休闲商务区、美食娱乐旅游购物区,修复了东门、北门、西门三条古街及古城墙。

由于众多历史原因,赤水古城墙至目前没有在保护中得到有效开发和利用,未能发挥其应有的作用和效益。在此背景下,赤水市市中办拟借助快速发展的旅游大环境,招商引资建设古城墙修缮旅游项目,提升古城墙旅游效益,丰富赤水市旅游产品。

3、优势条件

3.1 旅游发展条件

赤水市是全国知名的旅游目的地和中国优秀旅游城市、世界丹霞自然遗产地,旅游业已成为全市重要的战略性支柱产业。近年来,赤水紧紧围绕省委省政府、遵义市委市政府战略部署,坚定“旅游兴市”战略,坚守发展与生态两条底线,坚持以文化旅游为统领,推动工旅、城旅、农旅、文旅、商旅互促共荣,打造全景赤水、推动全域旅游,努力建设国际休闲旅游目的地。2017年,全市接待游客1634人次,同比增长36.8%;实现旅游收入183亿元,同比增长35.29%旅游业占全市GDP比重超过30%旅游呈现快速健康发展态势。快速发展的旅游市场将带动赤水古城墙旅游的发展

3.2 经济发展条件

 初步测算,全年全市生产总值(GDP110.53 亿元,比上年增长 14.4%。其中:第一产业增加值 18.27 亿元,比上年增长7.0%;第二产业增加值 48.38 亿元,比上年增长 13.9%;第三产业增加值 43.88 亿元,比上年增长 18.1%;三次产业结构比16.5%43.8%39.7%;全市人均生产总值 45214 元。

3.3 道路交通条件

赤水位于贵州省西北部,与重庆、成都、贵阳等形成4小时经济圈,是黔北通往川渝的重要门户。赤水河渝长江相连,可与南京、上海等沿海城市相通。项目位于赤水市中心城区,仁(怀)赤(水)高速公路将赤水与遵义、贵阳联在一起,距遵义250公里、泸州36公里、成都280公里、重庆146公里、贵阳400公里。

3.4 政策扶持条件

20161226日,国务院正式印发《“十三五”旅游业发展规划》,该规划明确了“十三五”时期旅游业发展的总体思路、目标、主要任务和保障措施,其中提到了建设毕节、遵义、赤水等重要旅游中心城市。

 “十三五”期间,贵州省将积极推进扶贫”“大数据”“大旅游”“大健康建设,旅游业发展成为重要的发展战略。“十三五”期间贵州牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念,主动迎接大众旅游时代,以旅游业供给侧结构性改革为主线,把山地旅游作为贵州旅游业的基本定位,大力发展全域旅游、绿色旅游、高效旅游和满意旅游,推动“旅游+”多产业融合发展,做大旅游经济。 

4、建设方案

4.1 建设内容

项目以古城墙的保护性开发为主体,配套建设相应的旅游设施。

具体建设内容包括北门—西门文旅一体化打造项目周边集中了陡河、休闲步道、古城墙、北门至西门商业风情街等重要城市文化、景观和空间要素,包括餐饮区、休闲区、购物区等。配套建设步道、绿化旅游公厕,以及供水、供电等基础设施。

4.2项目前期工作情况及建设计划

项目进度:目前,已完成项目实施规划。

项目建设条件:项目实施地水、电、路、通讯等设施齐全,人力资源十分丰富且成本较低。

施工材料:项目所在区域交通建设成熟,用地四周均为城市道路,交通便利,施工材料购置方便快捷。

建设期限:2019年至2021年。

5市场分析

5.1 古城墙旅游市场

我国旅游市场大环境的快速发展以及游客对古城旅游文化产品的需求,古城墙旅游项目格外受到游客青睐我国知名的旅游包括西安古城墙、平遥古城、徽州古城、阆中古城、安居古城等等,相对其他旅游产品,古城将历史文化与休闲娱乐有机结合,让游客不但可以畅游古城墙,品味原汁原味的古城建筑特色,还可观赏丰富多彩的民俗文化活动。而且一条龙的“游、购、娱、食”,将让游客在玩耍中体会到古城深厚的历史文化底蕴

5.2 旅游客群定位

赤水市旅游快速发展的大市场背景下,项目旅游客源有保障,未来旅游前景可期。结合项目特征以及赤水市旅游发展现状,项目游客群体可以分为以下三类:

基础客群:赤水市10余万城镇常住人口。项目位于赤水市中中心繁华地段,对赤水市城区及周边城镇居民有很大吸引力,可以成为赤水市当地居民节假日休闲娱乐的好去处

重要客群:来赤水旅游的外地游客。2018赤水市接待各类游客1800人次,同比增长60%。项目建成后,将成为赤水市城区一个重要的旅游景点,能够与现有旅游产品形成很好的匹配和相互协调,丰富旅游业态,对来赤游客有很大的吸引力。

机会客群赤水市周边县市城镇习水县、合江县、兴文县、叙永县古蔺县等地居民。项目以古城文化为特征,在区域内独具特色。而且,随着高速路网的完善,赤水至周边县市路程大大缩短,区域间旅游成为趋势

图表 2项目客群市场总结

分类

客群

基础客群

赤水市城镇居民

重要客群

来赤水旅游的游客

机会客群

周边地区,包括习水县、合江县、兴文县、叙永县古蔺县等地城镇居民

 

5.3 游客规模预测

2017赤水市旅游数据为测算基数。

本项目游客规模三类客群提供,按照每类客群提供的旅游人数之和作为项目游客总规模。

基础客群赤水市约有城镇居民10万人,人均出游率按照3计,则全年赤水市城镇居民约产生30万人次的出游量。本项目约占赤水市城镇总出游量的27%,则项目基础客群游客规模为8万人次。

重要客群2018赤水市游客1200人次,假设项目游客量约占全部游客规模的1%,则项目主要旅游客群规模约为18人次。

机会客群:游客规模按照5人次估算

则赤水古城改造升级建设完成后,年接待游客量约为31人次。

 

图表3赤水古城墙游客规模预测

游客类别

规模(万人次)

基础客群

8

重要客群

18

机会客群

5

总计

31

 

6经济效益

6.1 预期投资

按照主要建设内容估算项目预期投资。

旧建筑拆除:北门——西门文旅一体化打造项目周边集中了陡河、休闲步道、古城墙、北门至西门商业风情街等重要城市文化、景观和空间要素,包括餐饮区、休闲区、购物区等。面积为33702 ,总投资按照1.65亿元估算。

古城墙修缮:按照2000万元估算。

旅游点打造:1亿元。

因此,项目总投资1.65亿元(16500万元)

 

图表 4 项目预期投资明细

投资内容

金额(万元)

旧建筑拆除

4500

古城墙修缮

2000

古城墙旅游点打造

10000

总计

16500

 

 

7风险规避

影响项目投资收益的主要风险包括市场风险、经营风险和财务风险。

市场风险从宏观市场角度看,依托赤水庞大且依旧保持快速增长的旅游客群,本项目市场风险相对较小。本项目市场风险主要表现在:一是旅游业态设计不够合理,无法吸引外来游客;二是与赤水市现有旅游景区互动不足,孤立发展;三是对赤水市城市居民需求偏好把握不准,项目缺乏市场吸引力。

应对措施:一是认真分析赤水市旅游特征,研究外来游客需求,并根据市场调整本项目旅游业态,与赤水市生态旅游相互协调,共同促进;二是加强宣传推广,在赤水市主要游客集散中心设置项目介绍标识、与赤水市主要景点捆绑成为精品旅游线路;三是研究赤水市城镇居民市场需求,开发能够满足城镇居民日常休闲娱乐需求的旅游业态。

经营风险:旅游项目开发较为复杂,所涉及的环节多,牵涉的部门多,经营难度大、经营风险高。

应对措施:一是项目旅游开发公司应具备类似项目的建设运营经验,加强项目监管,精心策划;二是加强协调,争各方支持三是积极进行营销宣传,与旅游产业链条上相关参与方建立稳定的合作关系。

财务风险:项目投资量大、周期长,在建设运营过程中会面临融资风险、利率等风险,从而导致资金成本加大以及形成资金缺口。

应对措施:一是进行融资组合设计,降低综合融资成本;二是借助遵义市政府、赤水政府的协调,获取银行中长期授信;三是争取政策扶持资金;四是加强项目运营能力,降低成本。

 

图表 5 项目风险分析

风险

风险程度

相关说明/规避措施

严重

较大

一般

市场风险

 

 

  • 根据外来游客调整古城墙旅游业态
  • 加强宣传推广,打造精品旅游线路
  • 开发能够满足本地城镇居民日常休闲娱乐需求的旅游业态。

经营风险

 

 

  • 投资方应具备古城墙开发经验,精心策划
  • 加强协调,争取各方支持
  • 与旅游产业链条上参与方建立稳定的合作关系

财务风险

 

 

1、进行融资组合,降低融资成本;

2、争取银行中长期授信;

3、争取政策扶持资金;

4、加强运营,降低成本;

风险总结

总体可控

 

 

风险客观存在,但采取一定的应对措施,可将风险控制在可接受的范围之内。总体而言,本项目风险整体可控。

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